В начале 2025 года эксперты ожидали, что рынок ипотечного кредитования оживится: ставки начали снижаться, банки активизировали рекламные кампании, а застройщики надеялись на рост продаж. Однако статистика второго и третьего кварталов показала, что надежды не оправдались. Общее состояние рынка остается вялым, и банки фиксируют рост лишь благодаря льготным программам. Ключевыми факторами, сдерживающими активность покупателей, выступают высокая стоимость кредитов и осторожность заемщиков.
Снижение ставок, но отсутствие спроса
С начала лета регулятор начал цикл смягчения кредитной политики, снизив ключевую ставку с 21% до 17%, однако этого оказалось недостаточно для полноценного роста рынка. Базовые ипотечные ставки в крупных банках все еще варьируются от 21% до 23% годовых, что значительно отпугивает потенциальных заемщиков. Многие люди предпочитают отложить покупку, надеясь на дальнейшее снижение цен на кредиты.
Несмотря на понижающуюся доходность депозитов, интерес к недвижимости у россиян остается низким. Высокие ставки продолжают удерживать потенциальных покупателей от приобретения жилья, и доля ипотечного кредитования на рынке не превышает 20%. Основная масса ипотечных кредитов выдается по льготным программам, которые составляют более 80% всех сделок.
Государственная поддержка как спасательный круг
Льготные программы на самом деле поддерживают рынок, обеспечивая значительную долю в общем объеме ипотечного кредитования, достигающую 65-70%. Банки продолжают выдавать кредиты даже с низкой или нулевой рентабельностью. Строительные компании также зависят от этих программ, так как резкое падение спроса может заморозить их проекты.
Тем не менее, такая зависимость от государственной поддержки не может продолжаться вечно. Финансовые учреждения несут дополнительные расходы, в то время как бюджет страдает от выплат по субсидированию ставок. Ожидается, что до того момента, когда ключевая ставка опустится ниже 15%, рынок не увидит значительного оживления. Аналитики прогнозируют, что реальные изменения произойдут не раньше 2026 года, когда ставки приблизятся к 17-18% годовых.
Качество выдач и новые ограничения
Хотя объемы кредитования остаются скромными, качество новых выдач улучшилось. Доля кредитов с высоким риском значительно уменьшилась по сравнению с 2023 годом. Регулятор вводит макропруденциальные ограничения, которые сдерживают выдачу кредитов с низким первоначальным взносом, таким образом снижая риск массовых просрочек и защищая банки от возникновения проблемных займов.
Такой подход создает более стабильный рынок в долгосрочной перспективе. Банки тщательно оценивают платежеспособность заемщиков и избегают предоставления чрезмерно рискованных кредитов. Однако это также приводит к сдерживанию объемов выдач в текущий момент. Прогнозы на текущий год предполагают сокращение объема кредитования на 20% по сравнению с предыдущим годом, и для значительного роста необходимо дальнейшее снижение ставок и стабилизация цен на жилье.
