Кажется, что с покупкой квартиры все просто: зарегистрированное право собственности гарантирует полную свободу распоряжаться недвижимостью. Однако юридические нюансы могут существенно усложнить жизнь новому владельцу. Ключевое правило заключается в том, что «права арендатора следуют за вещью». Это означает, что если кто-то имеет законные права на жилье, они сохранятся даже после смены собственника.
Правовые нюансы, которые необходимо знать
Новый владелец квартиры вынужден уважать все договора, которые были заключены предыдущим собственником. Это касается не только арендных соглашений, но и других, менее известных документов. Например, договоры безвозмездного пользования могут оказаться настоящей ловушкой, как это было в одном из дел, где суд стал на защиту арендаторов.
Для понимания рисков, связанных с покупкой жилья, достаточно взглянуть на различные виды соглашений, которые могут обременить собственника:
- Договор аренды: если прежний владелец сдавал квартиру, новому владельцу придется соблюдать условия договора до его истечения. Выселить арендаторов нельзя.
- Договор безвозмездного пользования: данное соглашение позволяет людям проживать в квартире безвозмездно. Люди по этому контракту могут остаться в квартире даже против воли нового владельца до завершения срока договора.
Кто еще может оказаться в квартире без вашего согласия?
Кроме договорных обязательств, есть и другие группы лиц, которых практически невозможно выселить:
- Отказавшиеся от приватизации: если кто-то отказался от своей доли в квартире, он получает право на бессрочное жилье.
- Несовершеннолетние дети: выселение несовершеннолетних под контролем органов опеки всегда будет сложной задачей.
Как избежать неприятных сюрпризов при покупке
Чтобы избежать неприятностей после покупки квартиры, следует тщательно подготовиться к сделке:
- Проверьте выписку из ЕГРН: расширенная версия документа даст представление о возможных обременениях и правах, связанных с квартирой.
- Обратитесь к соседям: личные опросы могут прояснить, кто именно проживает в квартире и есть ли там нежелательные жильцы.
При наличии действующих договоров выселение таких жильцов будет затруднительным, даже если они не были известны новому собственнику на момент сделки. Судебная практика демонстрирует, что права жильцов защищены законом, что оставляет новому владельцу лишь своеобразные "серые зоны" для решения проблем. Такой подход позволяет избежать множества неприятностей, связанных с трением прав собственности и агентских обязательств.
