Иногда кажется: деньги приходят сами собой, но реальность держит баланс между мечтой и цифрами.
Если оценивать аренду по чистым цифрам, годовой доход с квартиры при цене около 10 миллионов и арендной ставке 45 тысяч в месяц получается примерно 3–4% до налогов и учёта износа. Нужно помнить о простоях, ремонтах и налогах — они снижают итоговую доходность и удлиняют окупаемость, превращая привычную цифру в более спокойную реальность.
Эффект налогов заметен уже на стадии расчётов: при официальной ставке 13% или у частников на упрощёнке сумма к уплате ощутимо уменьшается, но остаются расходы на ремонт, страхование и имущество. Реальная доходность после всех выплат и потерь может ближе к 3% или чуть выше, но далеко не гарантирована стабильно.
Другой сценарий — вклад в банк под 7–8% годовых. Здесь фактор налогов тоже влияет, но общая картина рисуется чётче: ликвидность выше, риск меньше по шкале одного года, а окупаемость короче — около 12–14 лет при условии стабильности ставок и отсутствия крупных просадок.
Зачем сравнивать эти две истории? Чтобы увидеть, что не одна цифра решает задачу, а совокупность факторов: простой, простота коммуникации с жильцами, капвложения и юридические нюансы в аренде против ликвидности и предсказуемости вклада.
Суть становится понятной: если цель — обеспечить доход здесь и сейчас и не хочется управлять объектом, вклад выгоднее по большинству сценариев. Но если рассматривать городскую локацию как долгий апгрейд актива, где возможно обслуживание и оптимизация через лейверидж и сервис, аренда может оказаться целесообразной, особенно при грамотном подходе к налогам и ремонту.
Итог упрощённо так: при тех же вложениях вклад обычно приносит большую чистую доходность и меньшие риски, однако недвижимость даёт возможности для роста актива и уникальные налоговые лазейки при правильной настройке. Выбор зависит от горизонта и готовности управлять рисками.
Как формируют ваш баланс: сдача, вклад или их сочетание? Расскажите свой кейс, чтобы разобраться вместе.
