Вопрос:
От родителей нам с братом достался земельный участок. Родители еще при жизни разделили участок на две доли, но границы не были обозначены. Сейчас брат хочет купить мою долю, можно ли сделать это без межевания?
Разъясняет Марат Курбанов, начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по РД
«Ситуация, описанная в вопросе типична для Дагестана, где земельные участки десятилетиями использовались без юридического закрепления границ.
Родители разделили участок "на бумаге" или в устной договоренности, но юридически это разделение не было оформлено. С точки зрения закона, ваш участок до сих пор существует как единый объект недвижимости с декларированной (то есть приблизительной, не уточненной) площадью.
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 487-ФЗ, который внес изменения в статью 26 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно этим изменениям, Росреестр обязан приостановить регистрацию перехода права собственности, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом сделки. Это означает, что просто прийти к нотариусу и продать долю не получится — регистратор вынесет решение о приостановке.
Здесь есть важный нюанс, который часто упускают. Даже если бы границы всего родительского участка были установлены, для продажи доли постороннему лицу (не вашему брату) закон требует иного. Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (если участок относится к сельхозземлям) и позиции Верховного Суда РФ, участник долевой собственности вправе продать свою долю постороннему лицу только после выдела земельного участка в счет своей доли в натуре. Верховный Суд в 2026 году специально подчеркнул: продажа доли третьему лицу без выдела нарушает закон и интересы других совладельцев.
Если ваш брат готов выкупить вашу долю, вы можете продать ее ему без выдела. Поскольку он уже является участником общей долевой собственности, преимущественное право покупки соблюдается автоматически. Но ему все равно придется проводить межевание и выдел своего участка.
Вам нужно:
Заказать выписку из ЕГРН или проверить участок на публичной кадастровой карте (nspd.gov.ru). Если там указано "площадь декларированная" и "без координат границ" — межевание обязательно.
Найти кадастрового инженера (реестр есть на сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/reyting-kadastrovykh-inzhenerov_05/2026-god/) и заказать работы по выделу доли (а не просто межеванию всего участка, если брат не хочет делить его физически).
Согласовать границы с братом (это обязательная процедура, если выдел затрагивает его интересы).
Только после получения выписки на новый образованный участок с четкими границами вы сможете совершить сделку купли-продажи. Попытка продать долю "как есть" приведет лишь к потере времени на приостановках в Росреестре».